房屋买卖在途，调控政策出台， 买受人诉请继续履行能否得到支持？

作者：黄继保律师     来源：     发布时间：2017-05-31 09:50:31

[北京]房屋买卖在途，调控政策出台，

买受人诉请继续履行能否得到支持？

（本文根据正在办理的一房屋买卖合同案件的庭前准备资料整理而成，但愿最终判决能如所愿）

一、问题

2011年以来，北京市出台若干房地产调控政策。今年，又推行了一系列限购新政，比如，3月17日，认房又认贷且二套房首付比例至60%；3月22日，非京籍购房需连续缴个税60个月；3月26日，商办类住宅不得改为居住用途……。政策改了，交易的门槛提高了，交易双方由于调控政策出台导致“政策性违约”，无法继续履行而损失惨重。那么，房屋买卖合同已经部分履行（如签约、或已交付定金、交付全部或部分房款、或已办理网签、或已占有房屋等）后，调控政策出台，导致首付比例提高甚至失去购房资格，对于这种“在途交易”，买受人诉请按原政策规定或合同约定继续履行，能否得到支持？

二、分析

对于这种“在途交易”的继续履行问题，结合《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》（简称纪要）的相关精神，视不同情况作出不同处理：

（一）已经办理了网签，则不论调控政策出台涉及到首付比例的提高，或购房资格的变化，诉请继续履行都可以得到支持，也可以出具调解书继续履行。房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

（二）没有办理网签，调控政策要求提高首付比例的，须执行新政；买受人无力支付首付，可以根据情势变更原则要求解除合同，双方互不担责；如果买受人诉请以原首付标准继续履行合同，不应得到支持。

（三）没有办理网签，调控政策使买受人不具备购房资格，但买卖双方在调控政策之前已签订了房屋买卖合同，且已经支付购房款并已经实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。根据上文，如果能得到法院支持，需具备以下条件：

1、有确凿证据证明合同订立于调控政策出台之前，如有银行支付凭证、法院立案证据、保全证据等，可以证明双方于调控政策之前确实发生了房屋交易；如果仅以房屋买卖合同签署日期在调控政策出台之前，而没有其他证据佐证，是不太容易得到法院支持的；

2、履行程度比较高，比如买受人已经支付了全部房款或绝大部分房款，已经占有房屋并居住较长时间，对房屋进行了装修等；

3、解除合同会导致当事人利益明显失衡，比如调控政策出台前后房价上涨幅度大，房屋已经装修及添附附属物等。

三、案例

对于上述第二部分第三类情况，法院判决支持继续履行参见以下案例：

（一）北京市第二中级人民法院 （2014）二中民终字第05998号本院

本院认为，……关于刘燕是否有资格购买卖诉争房屋事宜。因双方所签《北京市房屋买卖合同》时间是2010年8月30日，且刘燕支付全部购房款的时间为2010年9月23日，孙文敏亦于同日将诉争房屋交付给刘燕；而北京市人民政府发布”京十五条”的时间是2011年2月15日，该规定的实施日为2011年2月17日，故双方的此宗房屋买卖交易不应受到”京十五条”的制约。孙文敏上诉所称依据《北京市高级人民法院民一庭关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》第五条规定，刘燕的诉讼请求不应支持。因该会议纪要第六条对”京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则进行了明确的说明，即买受人家庭不具备"京十五条"规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（即2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持。

（二）北京市第二中级人民法院（2015）二中民终字第01443号

本院认为，......现冷国伟虽仍不具备购房资格，但冷国伟与申荣爱、尹勇俊在限购政策实施之前已经订立买卖合同，且冷国伟已经支付购房款并实际占有使用房屋，双方之间的合同应以继续履行为宜。现申荣爱、尹勇俊要求继续履行合同，冷国伟亦同意继续履行合同，本院予以确认。因限购政策的实施并非可归责于双方当事人的原因，故申荣爱、尹勇俊要求冷国伟承担违约责任的诉讼请求，本院不予支持。

（三）北京第三中级人民法院（2016）京03民终12612号

本院认为，……杨柳与潘睿签订的合同及《补充协议》系双方真实意思表示，且不违反法律强制规定，合法有效，双方均应遵照履行。杨柳虽以潘睿不符合北京市通州区房屋限购政策的购房资格要求导致合同无法继续履行为由上诉请求解除合同，但双方的合同及《补充协议》签订于北京市通州区房屋限购政策出台之前，该限购政策对双方合同的履行不应具有约束力，且杨柳取得房屋所有权证书是在北京市通州区房屋限购政策出台之后，双方不存在通过房屋买卖合同的方式规避北京市通州区房屋限购政策的情形，且潘睿在北京市通州区限购政策出台之前，已经具备了在京购房的资质，加之潘睿在合同签订后已依约履行了合同义务且已实际占有使用涉案房屋，解除合同会导致双方利益明显失衡，故一审法院判令双方继续履行合同并无不当，本院予以确认。杨柳的上述上诉请求无事实依据，本院不予支持。

附：北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要（ 2011年12月13日）第四条、第六条

第四条（对已办理网签的合同要求继续履行的处理原则）

房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

诉讼中，当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的，应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的，法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果。

第六条（对“京十五条”实施前签订的合同要求继续履行的处理原则）本纪要第五条涉及案件中，买受人家庭不具备“京十五条”规定的购房资格，但买卖双方在该规定实施（2011年2月17日）之前已经订立房屋买卖合同，且已经支付购房款并实际占有使用房屋，解除合同会导致当事人间利益明显失衡的，对买受人要求继续履行合同并办理房屋过户登记的诉讼请求，可予支持；不符合前述条件的，按本纪要第五条第一项的内容处理。

法院对当事人提交的证明上述事实的证据应当严格审查，全面审核，判决支持买受人要求办理房屋过户登记诉讼请求的，应当在判前向受理法院的主管院庭长汇报，必要时可向二审法院汇报；原则上不宜以出具正式调解书的方式确认由出卖人为买受人办理房屋过户登记手续。买受人在相应的住房限购政策实施前已经提起诉讼要求办理房屋过户登记，尚未审结的，不受该政策规定的住房限购条件的限制。